尊重个人权利，更要尊重法律精神

尊重个人权利，更要尊重法律精神

• 陆文文
  

成都城投绿城诚园楼盘擅自封阳台纠纷经法院一审判决，业主败诉并被要求15天内限期拆除。“封阳台是否损害公共利益”引发公众争议，截然相反的两种观点却忽视了本案中的另一个事实：业主与物业达成“不得私自封阳台”的两个协议。协议一旦签订，便具有共同遵守的法律效力，法院的判决具有鲜明导向：遵守契约的法律精神，相比个人权利更应当得到尊重。

因封阳台而被诉的案件在全国较为罕见但并非个例，此前见诸媒体报道的类似纠纷，判决结果并不一致，公众态度也呈现两边倒。支持者认为，阳台属于建筑物专有部分而非公共区域，《民法典物权编》规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，物权高于“小区整体美观”；反对者则搬出《民法典》相邻权的规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 封阳台破坏了建筑物的整体外观，甚至影响楼盘价值，因而损害了其他主业的权益。

本案的焦点显然不是个人物权与公共利益之间的争议。一审法院判决的依据是业主与物业达成的“不得私自封阳台”的两个协议：在物业的使用过程中，原则上不得封阳台，如果要封，必须三分之二的业主同意。事实上，在该小区业主中进行的投票中，同意封阳台人数未达到规定的三分之二。

契约精神是买卖双方的基本操守，协议一经双方认可并签署，便具有共同遵守的法律效力，任何违约行为都应该受到谴责和惩罚。在与物业签订“不能封阳台”或“特定条件下才能封阳台”的相关协议时，具有完全民事行为能力的业主，应当理解合同文本中的真实意思表达，签署协议则意味着同意放弃“私自封阳台”的权利。而在事后，“私自封阳台”且以“物权高于小区整体美观”作为诉讼时的权利主张，自然无法得到法律的支持。共同遵守契约是法律精神的体现，对个人权利的主张，决不能以违反法律精神为前提。

本案中，另一个争议的话题倒是值得探讨。《诚园商品房买卖合同补充协议》及《诚园小区临时管理规约》中，将“在物业使用过程中不得封阳台”和“必须经三分之二业主同意”，作为购买小区商品房的附加条件，是否违背了契约自由的法律精神？相关的格式合同是否具有法律效力？一审被判败诉的业主，不妨以此理由作为上诉时的主张权利。对协议本身是否具有合法性提出质疑，则是在尊重法律精神原则下主张权利的合理诉求。