资金的流向——避泡沫而趋价值

资金的流向

        处2020特殊形势下，你手中的闲散资金该往何处流？且听在下给你分析一二。

        孙子兵法云：“夫兵形象水，水之形，避高而趋下；兵之形，避实而击虚。”资金如水，也必然流向价值洼地。价值洼地，楼市？股市？

        一二十年以来，资金大量流向楼市。除了自住外，一些人还将房子作为一种保值甚至增值的工具。从过去一二十年看，早买房的人，确实实现了资产的大飞跃。央行的报告显示，城镇居民住房达到了户均1.5套，说明有的人有多套房，这类人赚得就更多了，收收房租或许就能过得很惬意。

        然而，随着房价的不断上涨，各类风险也在不断积聚。根据社科院的报告显示，当房价较低时，房地产对经济发展有正向拉动作用，当房价过高时，则对经济发展具有挤出效应，这个临界值就是房价收入比9:1。数据显示，到2018年时，我国房价收入比就达到了9.3：1，由此说明自此开始，如果房价再继续上涨的话，那么，对经济而言，房地产越发展对经济的副作用越大。

        对此，国家自然心知肚明，开始调整对房地产的态度。从2019年中首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并加大了楼市的各方面调控。2019年全国出台的各类调控政策达620次，频次创历史新高。时间进入到2020年后，即使经济面对这次疫情的影响，但楼市调控仍未松懈。根据房地产机构统计数据，在2020年上半年，累计出台各类调控政策为304次，同比2019年上半年还高出21%。这说明，国家一边在发展经济的同时，也没有放松对楼市的严密管控。

        结果大家也看到了，根据统计部门的数据显示，楼市整体处于一个平稳状态中，楼市在经历前期需求的持续释放后，一些热点城市的房价涨幅进一步收窄。机构数据也表明，虽然一些城市还有热点，但大都属于价格倒挂新房，最能体现市场实际情况的二手房显得非常平静，一些城市不断走高的楼市库存以及二手房挂牌量预示着，房价难以出现大幅上涨的可能。

        这个时候，我们有些人就有点迷糊了。手中有了购房首付款，今年到底是买房还是存钱呢？买房吧，担心房价下跌吃亏，还不如存银行来得实在，进退自由，但不买吧，又担心房价又涨上去了。如果我们普通人看不懂，那么，专门研究房地产的专家，其看法或能给我们一些启示。

        就今年来说，时间已经过去一半，剩下的时间买房与存钱区别不大。无论是从国家对楼市定调，还是市场表面来看，房价不会出现大起大落，2020年的楼市大概率在平稳中度过。所以，即使你买了房，赚钱的可能性不大。当然，如果说要亏的话，差不多就是一些资金利息；如果是存钱，现在利息确实也不高，按三年定期存款年息3.85％算，一年下来，100万的利息也就三四万元，同样也没啥吸引力。所以，从经济账上算，今年买房和存钱真看不出有啥区别。但从出租房屋和存钱角度来看，出租房屋不如存钱所得多，以常州为例，50万的房产月租金也就是千元，100万的房产月租金两千元。

        不过，短期虽然如此，但如果把时间再放长一些，比如说再过5年，这个差别就一目了然了。

        1.一些需求动能不足的城市，存钱比买房划算。

        央行在6月下旬召开了二季度例会中强调，要求在坚持总量政策适度，在保增长与防风险保持中保持平衡。什么意思呢？央行行长在一周前的表态算是诠释清楚了，要关注政策后遗症，提前考虑政策工具的退出问题。简单地说，就是当下的货币政策是特殊时期的政策，不具有持续性，待经济走入正轨时，会提前陆续退出。这其实是打消了很多人的顾虑，今年开年以来的货币供应M2双位数增长不代表趋势，接下来会降下来。

        我们知道，楼市涨跌的一个重要因素就是货币，如果没有持续增长资金，要想整个楼市重复过去“这边涨了，水又漫到那边去，最终带动全面沸腾”的情况自然不可能发生。说到底，有限的货币增长，难以带动楼市的全面复苏。这种情况下，经济恢复缓慢城市，特别是一些收缩型城市，都有一个共同特点，产业发展不行，就业岗位少，不但人口吸引不进来，本身的人口还在流出。像这样的城市有多少呢？根据瞭望智库的报告显示，差不多每10个城市中有1.2个，主要就是远离大城市的资源型城市、边缘三四线城市。很显然，这些需求动力不足的城市，其房价下降比上涨的概率更大，即使存钱不太划算，但总要比在这些地方买房亏本的好。

        2.经济恢复迅速城市，买房比存钱划算。

        其实，这次突然的疫情，不仅是检验城市的应急管理能力，还是检验城市经济发展的“试金石”。从公布的季度经济数据看，经济恢复得越快的城市，其产业发展也是走在很多城市前列，对人口的吸引力最为强劲，财税收入等关键指标也非常显眼。不难理解，对房地产市场而言，收入高、资金充足，加上源源不断的人口，无疑是楼市最强劲的支撑。这些特质具体反映在实际市场中，如成都、杭州、南京、深圳等城市。“万人摇号”虽然有特殊性，但也反映了一个城市的强大购买力。未来5年，即使M2增速放缓，这些经济基础好的一二线大城市，还会吸引更多的人口和资金。房价易涨难跌，在这些地方买房比存钱更为划算也是自然而然。

        在楼市分化的大趋势下，有幸运者，也有受困者，有一类人怕是要哭了。这类人就是在需求动能不足城市的炒房客和囤了大量土地的高杠杆开发商。正如以上第1点分析，未来“城市楼市轮动”的概率越来越小，正如中泰证券首席宏观分析师所言，如果房价少涨或者微涨，持有房产就意味着每天都在亏钱。很显然，希望在需求动能不足城市再赚一把的炒房客无疑是踏错了节奏。此外，随着房地产进入平稳期，“高周转”开发商的生存空间越来越小，受影响最大的就是在需求动能不足城市大量囤地的高杠杆开发商。

        总结一下，随着楼市进入平稳发展状态，买房与存钱的差别一目了然，虽然短期看，这个不会有多大区别，但长期看的话，这个区别伴随着楼市分化而变化，加上房住不炒理念越来越深入人心，有专家提醒，炒房有风险，入市需谨慎。

        更真实的情况是，聪明的资金早已不炒房，早已潜入股市。维持楼市的仅仅是刚需和改善性住房，相当一部分房地产开发商已陷入疲顿。作为普罗大众，你有限的资金，首先是保值，其次才是增值。存银行，虽不能绝对保值，但也取个相对保值；入股市，则增值贬值二者皆有可能，富贵险中求，投入你的资金，带上你的智慧，搏一把，说不定会能博一个地转天回。虽然入股市的最佳时间已过，但股市就是顺势而为，顺之者昌，逆之者亡。

        资金流何处？只寻洼地流。