央产房的买卖、离婚及继承析产等问题

央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。是“已购公房”的一种。央产房的产权人不具有完全的房屋产权，对该房屋没有完全的处分权。

根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改[2003]165号），央产房的上市出售有着特别的规定：

1、凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。

2、涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。

3、法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。

概括起来，央产房上市出售的必要条件：该房屋建立有住房档案、有登记备案；原产权单位同意上市出售；经在京中央和国家机关住房交易办公室审批同意上市。

购买央产房，如签订房屋买卖合同时尚未办理上市出售的审批手续，则应在合同中明确约定出卖人取得审批手续的时间期限及未能按期办理的违约责任。

倘若出卖人未能在约定期限内办理完毕央产房上市出售手续，买受人不可以要求继续履行合同，因为法院无法判决案外人（原产权单位及在京中央和国家机关住房交易办公室）配合办理上市手续。但是，买受人可以要求解除合同、并追究出卖人的违约责任。

同样，央产房在夫妻更名、离婚析产、继承、遗赠、赠与、抵押、改为商品房等情况下，亦须办理上市手续。

在离婚或继承纠纷中，对央产房如何处理？如果该房屋是可以上市交易的，则参照一般商品房的处理方式；如果不能上市交易，则一般对房屋产权问题不作处理，而判决使用权归央产单位职工一方所有，由该方给予另一方相应补偿。