《民法典》中的“居住权”，并非你原以为的“居住权”，必将深刻影响每个人的生活

解读《民法典》（2021年1月1日起开始实施）关于“居住权”的条文，主要内容是：
1、居住权是法律新增的一项用益物权；
2、居住权是对他人住宅的占有、使用的权利；
3、居住权原则上是无偿的，除非约定为有偿；
4、居住权不得转让、继承；
5、设立了居住权的房屋原则上不得出租，除非约定了可以出租；
6、居住权设立方式：书面合同约定、或遗嘱；
7、居住权设立的必要条件：向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

以上解读，绝对是提炼出来的“干货”，也许有人仍觉得抽象、难懂，那么，我们结合现实生活，举例来说。

苏大强和保姆小蔡日久生情，两人登记结婚，传统观念认为，二人是夫妻了，小蔡自然对苏大强的房屋有了居住权，然而这并非《民法典》意义上的居住权。法定的居住权，必须以书面合同或遗嘱的方式设立、并在登记机构进行居住权登记，方为有效。

又假如，保姆小蔡对苏大强精心照顾，感动之余，苏大强就想对小蔡做点儿什么。和小蔡结婚？把房产遗赠给小蔡？肯定都不行，那样的话，子女何止是强烈反对，自己有生之年恐怕都没有好日子过了、死后也可能被子女刨坟；但又不忍心在自己死后保姆小蔡流离失所。于是，苏大强想到一个主意：让保姆小蔡终身享有对其房屋的居住权。

如在《民法典》实施前，即便苏大强和小蔡签订了“居住权”的书面合同，或者苏大强留有遗嘱，写明小蔡终身对其房屋享有“居住权”，但由于之前法律没有规定“居住权”，尽管苏大强在合同或遗嘱中也写的是“居住权”，却不是法律概念，所写的“居住权”，也只能是“居住、使用的权利”，而“居住、使用的权利”≠《民法典》中的“居住权”。

在这种情况下，苏大强去世后，其子女继承到该房屋的所有权，可以所有权人的身份，要求小蔡腾房；或者其子女继承到该房屋后卖掉，新的房主要求小蔡腾房。如上所述，苏大强生前所承诺给小蔡的居住权，因为没有法律依据，不能对抗所有权，故小蔡只能无奈腾房。可能的结果是，因未能保证小蔡对该房屋居住、使用的权利，苏大强的子女应该给予其一定的赔偿或补偿。

而《民法典》实施后，苏大强赋予保姆小蔡的居住权，在履行了居住权登记手续后，就合法设立了。依法设立的居住权，居住权人（小蔡）即享有对该房屋绝对的占有、使用的权利，而包括房屋的所有权人（苏大强、或之后继承到该房屋的苏大强子女、或者该房屋的其他任何买受人）在内的一切人，均不能妨害小蔡对该房屋的居住、使用，除非居住权消灭（如果约定了居住权的期限，则期限届满时居住权消灭；如约定小蔡终身居住或未约定期限，则在小蔡死亡时居住权消灭）。

当然，小蔡取得的居住权是不可以转让给他人的，也不得出租该房屋。

在以后，“居住权”介入人们的生活，不仅仅是以上方面。

比如，苏大强空有一套房屋，而晚年生活没有保障（没有养老金或养老金不能保障正常生活、又没有子女或虽有子女但子女未能履行赡养义务），卖房吧？有钱养老了但没房住了；不卖房吧？有房住但没钱养老。以后好了，可以把房子卖给专门的机构，换回一部分养老钱，另一部分抵作自己有生之年对房屋的居住权，如此就可以安心养老，完美。

再比如，苏大强把自己的房子卖掉，卖房款用于支援儿子苏明成买房，所买的房屋写在苏明成名下，为防止苏明成夫妇日后对其反目、不孝，就完全可以要求在该房屋上为其设立居住权。就算苏明成夫妇擅自将该房屋卖掉，苏大强依法享有的对该房屋居住、使用的权利，仍然不受任何人妨害。

抑或者，苏大强与保姆小蔡结婚后，因种种原因，又离婚，因小蔡离婚后居无定所，在小蔡要求下，苏大强给其设立了三年或五年的居住权。在这个期限内，无论苏大强是否卖掉房屋，任何人均无权妨害小蔡的居住权。

而对于公租房、廉租房的承租人来讲，如引入“居住权”制度，则更为安心了。因租赁合同取得的居住使用权利，属于债权，不能对抗出租人出于所有权的物权。而设立居住权后，则有了不受他人干涉的、绝对的居住使用的权利。

另外，“居住权”制度也必然直接影响到二手房的买卖。对于买房者而言，购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况， 还应注意查询房屋是否登记有居住权。

附：《民法典》（2021年1月1日起开始实施）关于“居住权”的条文
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)住宅的位置；
(三)居住的条件和要求；
(四)居住权期限；
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。