老房装电梯经济学

老房装电梯经济学

安  文

我是老房装电梯积极鼓吹者，还鼓励学生开了家电梯安装公司。可20多年了，好像没多大进展，学生公司也倒了。为什么好事办不好？最近去一栋十多年装不了电梯的单位家属房调研，发现里面经济学名堂真不少。

这楼共九层，一到三层单位办公，4-9层邻居们十多年前商量装电梯，包括墙体改造和十年运营成本等总费用预计55万，街道补贴15万，剩下40万12户分摊，40/12，每户交3.3万就行，但必须大家全同意才可装，这就涉及不同楼层住户经济利益的差异和矛盾。虽然大家都是一个单位的老同事，但涉及切身利益，平均摊方案没法通过，结果拖了十多年装不了电梯。

我了解下来，牵扯这么一些经济利益问题。

    首先，没有电梯的老房子，楼层越低，价值越高，9楼虽有白用天台，却最便宜。想想容易理解，年轻还好，但家里有老人孩子跑这么高肯定不方便。所以，这楼低层市价会明显比高层贵3/1以上。但如装了电梯，高层视野阔，采光好，还带天台，反而变成这栋楼里房价最高的户型；而原先最受欢迎的底层反而成为最差户型。如果你是底层住户，修电梯施工扰民，修完后对你没用还影响采光，运行时还会有噪音，更要命的是房价还会贬值，可以说是有百害而无一益，试想他们怎么会答应平均摊钱？好在这房没有1-3楼的烦恼，否则可能谈都没谈就为1-2楼不愿意给否决了。

我从每层居民角度去思考，大概得出这么一个预期：

（1）8楼，9楼：原本最垃圾户型，现在是唯一改变房子命运的机会，是改革最坚定拥护者，只要低层邻居别狮子大开口，咬咬牙贴钱也干。问题是他们越积极，低层的越消极抵制。

（2）4楼，5楼：原先不修勉强凑合，修了自然好，可以出点钱，但绝对要比楼上出的少。

（3）6楼，7楼：电梯房次高层都是最贵户型，还是想促成修电梯，6、7楼是中位数，电梯能不能装，他们愿意出多少钱非常关键。

    运用经济学原理，怎么解决上述经济利益矛盾？

我问中介，装电梯后房价可上浮20%左右。根据这个思路大致做了一个修电梯前后房价变动表，当然不可能很精确，只能说从大方向上应该对，具体比例需要调整：

所以，充分考虑装电梯前后各户居民住房相对贬值、增值幅度后，得出的每户付安装费方案如下：

9楼6万；8楼5.5万；7楼4.5万；6楼2万；5楼1.5万；4楼1万

邻居们商讨结果，很快接受了上述方案。不过，四楼一户人，觉得这些年爬楼梯可以锻炼身体，不愿意掏钱装电梯，领导谈话也不理，目前安装计划因此搁置。目前四楼家儿女愿意出钱加装，正在做父亲工作。实在不行，可能会忽略他意见进行安装，他的那一份其它11户都同意按比例分摊，街道正在办手续。

所以，所谓经济学无非就是研究资源高效合理配置的学问，而“高效”是指资源配置将导致12户居民住房价值总的边际（增量）效用达到最优目标，即大家的价值都增加了；所谓“合理”，就是资源高效配置的前提是实现帕累托均衡状态，即不能以减少甚至牺牲低层居民利益，或片面满足高层居民利益最大化需求为代价，追求边际效用最大化。能否实现资源高效合理配置，取有余（高层居民）补（低层居民）不足是必要的；同时，中位数（中层居民）的态度或价值取向尤为关键。因此，经济学最优方案往往就是中庸之道。